공시지가 조회 및 1주택자 보유세 2주택자 보유세 분석

3월 23일 정부가 다세대 주택과 아파트에 대한 공시지가를 발표했습니다. 그에 따라 보유세(재산세+종부세)도 결정되었는데요, 1 주택자와 다주택자의 큰 변화가 있었습니다. 특히 다주택자의 경우 세금을 1년에 1억 원 이상 내야 하는 경우도 발생하였는데요, 이는 결국 무주택자들에게까지 영향이 끼칠 전망입니다. 자세히 설명드리겠습니다.

먼저 1주택자와 다주택자 간의 보유세 변화에 대해 말씀드리기 전, 공시지가에 대해 이해하셔야 합니다. 공시지가란 무엇이고 어떻게 우리 삶에 긴밀하게 영향을 주는지 아래 글 확인해주세요.

부동산 공시지가 30%상승, 공시지가 뜻과 공시가격 실거래가 반영률

 

공시지가 대폭 상승!

2022년 공시지가의 평균 상승률은 약 17%로 인천 29.3%로 가장 많이 올랐고 경기도 23%, 서울 14%가 오른 반면, 세종시만 유일하게 4.5% 떨어졌습니다. 공시 가격 상승은 작년보다 아파트값이 많이 올랐기 때문인데요, 공시지가가 높이자면서 보유세도 크게 오를 수밖에 없습니다.

 

1 주택자 보유세 유지!

그러나 정부는 1 주택자에 한해, 보유세를 2021년 공시 가격 기준으로 하겠다고 발표했습니다. 이에 1 주택자의 경우, 보유세가 거의 동결되었습니다. 지난해 종합부동산세 과세 대상자 수는 14만 5천 명, 22년 대상자 수는 21만 4천 명으로 늘었으나 정부의 조치로 6만 9천 명이 과세 대상에서 제외된 것입니다.

60세 이상 1주택자 혜택 제공!

더불어 연소득 7천만원 이하인 60세 이상 1 주택자는 부동산을 증여하거나 상속하기 전까지 종합부동산세 납부를 유예할 수 있도록 하였습니다.

 

다주택자, 보유세 1년에 1억원?

1 주택자의 세금 부담은 예상보다 크게 줄었으나, 2 주택자 이상은 평균 3천3백만 원의 세금 부담액이 늘었습니다. 이에 따라 다주택자들의 경우, 보유세가 1년에 1억 이상인 경우도 있는데요, 이 말은 한 달에 800만 원의 세금을 내야 한다는 것입니다.

예를 들어 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공 5단지를 보유하고 있다면, 올해부터는 1억 3천만 원에 가까운 보유세를 내야 하며, 지난해보다 29% 늘어난 규모입니다. 정부는 다주택자가 세금을 줄일 수 있도록 6월 1일 전에 주택을 매각해 1가구 1 주택자가 되면, 21년 기준 공시가격으로 과세가 돼 세금 부담을 줄일 수 있다고 발표하였습니다.

 

다주택자, 1주택자가 되기 위해 부동산을 처분할까?

저는 그렇지 않다고 생각합니다. 집을 매도하기보다는 오히려 임차인에게 어느 정도 세금을 전가하려고 할 텐데요, 실제로 연구결과 전세의 경우 임대인의 보유세 1%가 늘면, 임차인에 증가분 30%를 전가한다는 논문이 있습니다. 월세의 경우에는 46~47%가 월세 보증금에 전가되는 평균 규모입니다.

 

이러한 현상에 전세도 많이 오르겠지만, 월세가 대폭 올라갈 수밖에 없습니다. 현재 3 주택자의 경우, 최고 자금 세율이 82.5%(지방세 포함)입니다. 즉 집을 매도하여 10억 원 벌었다면 8억은 세금으로 내야 한다는 뜻인데, 과연 임대인들이 집을 팔려할까요? 아니면 세입자에게 세금을 전가하려고 할까요?

 

정부에서 다주택자들에게 양도세 완화 혜택 등을 주지 않는 이상, 다주택자들은 매물을 쉽게 시장에 내놓지 않을 것이고, 늘어난 보유세를 세입자에게 전가하면서 결국 세입자들의 세부담이 늘어날 것이라 예상됩니다.

 

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